大家 晚上好，我是日本地产小营业孙祥，今天2020年2月5日，心情愉快，抄笔和大伙儿聊会儿，以证生活还是一如的平淡无奇，身体健康，吃麻嘛香，还记得年前还嘚瑟的和大伙儿说要买双内联升，等春天穿着走在青石台阶，走在岁月过往，重要的是心情好还舒服，这不转眼间就被重重的打了脸，春天到了，还没来得及拥有一双内联升，N95口罩就紧紧的贴在了脸上，不敢出门，出门还得担心，口罩带会不会突然断掉，会不会因为脸大盖不严实等一系列稀奇古怪的担心......真可谓是九州岁月静好，卧虎盘龙，生怕一声闷雷，惊起百鸟群飞，我想这彪悍的年代不用过多的去解释什么了吧...

　　生活还得继续，工作还得努力，岁月静好的岁月里，听说日元又涨了，日元可以说经历了疯狂冷静下来的货币，N次的全球事件日元出色的避险功能真不是盖的！写到这里，大家应该会在想，又挖了一个坑，为了卖房准备说避险货币了吧?为了卖房是肯定的，毕竟我的工作，原因很简单，因为有提成赚嘛，同时客人也可以有一个稳定而不错的收益，对你我来说，这确是一件幸福的事，好了回归正题，大伙都知道90年代日本地产崩盘，可具体因由却不是很了解，就算是了解一些也是比较模糊，今天主题不说避险货币，说一说，90年代日本地产近乎疯狂的种种吧。

　　大家都知道中国房地产市场正在经历的疯狂，在很多国家都曾发生过。虽然每个国家的国情不一，但市场的规律、但人性的却并无二致。在日本，曾经历过与中国类似的疯狂。但最终，一场风暴在1992年袭来，日本房价坠入深渊，至今也没有恢复到在曾经的鼎盛。那么，日本房价在崩盘前到底发生了什么？与中国疯狂的房地产相比，日本房地产的疯狂程度并不逊色。1945年二战结束后，日本的房地产迅速发展，此后大致可分为四个阶段：

　　第一阶段 ：1955 年-1974年日本房地产处于快速上涨期，20 年间六大主要城市住宅地价上涨了44倍。其中，1956-1965年的地价暴涨尤其疯狂， 10年内上涨了近10 倍。其主要原因是，房地产开发的速度跟不上人口城市化的速度，住房总体数量和城市住房数量严重供不应求。

　　第二阶段 ：1975 年-1985 年日本房地产处于缓慢上涨期，10 年间房价涨幅不到1倍，六大主要城市住宅地价上涨79%。在此期间，日本经济进入第一路增速换挡，GDP 和人口增速放缓。

　　第三阶段 ：1985 至1991 年，日本房地产进入最后疯狂期，6 年间上涨1.7倍。在此期间，日本经济进入第二轮增速换挡。日本与美国签订广场协议，日元大幅增值，严重影响对外贸易，为缓解日元升值后的经济下滑和通缩压力，日本实行一系列扩内需增长的货币和财政政策……

　　第四阶段 ：1992 年泡沫破灭之后，日本房价崩盘，地价持续下降 14 年，直到2006年才有所回升；而至2007年底，六大城市土地价格仅相当于1991年高点的 27.7%；绝对价格也只相当于25年前，也即1982年的水平。

　　日本于1985年9月签订《广场协议》，日元进入升值通道。由于日元迅速升值，导致外需放缓，日元计价的出口额进入负增长，并一直持续到1988年6月左右，由此形成了“日元升值萧条”； 由于出口萎缩，为了维持经济增长，日本政府推行扩张性的货币政策和财政政策，降低利率和增加货币供……

　　1986 年1月开始，日本银行连续五次降低利率至2.5%，并维持到 1989年5月。与此 同时货币供应量年均增速比81年到85年提高 2个百分点，达到了10.5%。

　　地价、房价的持续上涨，让企业和个人的行杏彩亚洲体育官网网页注册为发生扭曲。各企业大量购买土地并作为资产而保有，个人在货币贬值、房价持续上涨的背景下纷纷涌入房地产。 从1986-1990年，日本房地产投资收益率比 一般商品收益率高出近 23 个百分点。考虑到一般商品的周转速度快于房地产，两者的 年化收益率的差异可能没有这么大。但是这也足以对企业和个人构成了强大的吸引力。

　　投资房地产比干企业强，这样的事情并不是仅仅发生在中国。在利益的驱动下，它可以发生在任何国家。

　　面对房价的持续上涨，日本也推出了一系列的房地产调控政策。仅在1987年至1991年，日本就推出了这些政策：

　　不幸的是，日本在泡沫期间所出台的土地政策，主要立足于限制土地交易和减少土地供给，这无疑加剧了供需矛盾，造成了房价更剧烈的上涨。

　　上世纪70年代发生的两次石油危机，是日本宏观经济的重要转折点。此后，日本经济增长的速度和方式 均发生了重大变化。在增速方面，宏观经济由“高速增长”转为““稳定增长” 。看图：

　　在第一次石油危机以前，日本宏观经济年均增长率超过 10%，但是从第一次石油危机开始，日本GDP增长率逐渐下降，并在房价崩盘前降低到 4%左右的水平。

　　二战后的日本，在创造举世瞩目的经济高增长奇迹的同时，也创造一个城市化发展纪录： 1947年到1965年，仅仅18年的时间，日本城市化率由 33.1%提高到 68.1%，年均提高1.94个百分点，年新增城市人口约 228 万人。其中1947 年到 1955 年，城市化率每年提高 2.9 个百分点，城市人口每年增加 305 万。 到 1985 年，日本的城市化已经达到 76.7%，日本的城市化已经接近尾声。

　　在日本房地产泡沫期间的大部分时间里，日本的货币政策是很宽松的，银行基准利率都维持在2.5%的超低水平。 但从1989年5月开始，日本银行进入加息通道。此后的15个月内，日本连续 5 次加息，将基准利率提高到 6%

　　同时，日本收紧对房地产的政策，房地产增长率由 1989 年的30.3%，突然下降到1990 年底的 3.5%，这都成为日本房地产泡沫破灭的主要诱因。

　　平时闲聊我常常听到国内朋友这么说：现在的城市家庭，每家至少有一两套房子，可家里只有一个独生子女；等将来孩子长大，我们去世，孩子夫妻俩名下可能有三四套、四五套甚至更多房子。到时候的房价会怎样？这是杞人忧天吗？当然不是。中国房子够多、房价不再上涨的一天终究会来临，哪怕是并不是在眼前。今天就到这里，今天我说的希望大家可以琢磨一下，好了，来日方长！我是日本地产小营业孙祥，感谢关注，祝晚安！对了，无论你在世界上任何一个地方，请在这该死的日子里带好口罩！